ČNB dál přiškrcuje hypotéky: Vše podstatné k novému "doporučení" ČNB pro poskytovatele úvěrů

13:14 | fa ra | 1 komentář / 1 nový

Česká národní banka vydala novou Zprávu i finanční stabilitě (ZFS, vychází jednou za rok). Pasáží očekávanou s největším napětím byla jistě nová formulace „doporučení“ pro poskytovatele úvěrů (oficiálně jsou formulována v Úředním sdělení ČNB). Podle této nové formulace:

Ilustrativní obrázek
Foto: W4T
  • v rámci hypoték poskytnutých v daném čtvrtletí mají ty s DTI nad 9 činit jen 5 % hypoték poskytnutých v předchozím čtvrtletí,
  • v rámci hypoték poskytnutých v daném čtvrtletí mají ty s DSTI nad 45 % činit jen 5 % hypoték poskytnutých v předchozím čtvrtletí.

Ilustrativní příklad

Pokud si manželé chtějí koupit nemovitost v ceně 3 miliony korun a nemají zatím žádný dluh, nejen že by měli mít – podle limitu na LTV – našetřeno minimálně 600 tisíc korun (plus daň z převodu 120 tisíc), ale navíc jejich společný pravidelný roční příjem po odečtení daní musí – podle limitu na DTI – činit aspoň devítinu celkových dluhů, tedy v tomto případě 267 tisíc korun, tj. aspoň cca 22 tisíc korun měsíčně. A splatnost a další parametry všech dluhů manželů (v tomto případě tedy jen oné hypotéky) by měly být nastaveny tak, aby celkové měsíční splátky nepřekročily 10 tisíc korun.

DSTI a DTI byly zmíněny už v doporučení ČNB vydaném před rokem. Tehdy však ČNB doporučila bankám pouze stanovit si pro tyto ukazatele interní limity (které mohly být oproti včera stanoveným limitům 45 % a 9 let mírnější), resp. hodnotit s větší opatrností úvěry překračující limity 40 % a 8 let. Zvýšená opatrnost byla doporučena zejména u úvěrů, které kromě limitů 40 % a 8 let překračovaly i LTV > 80 %.

Včerejší doporučení se tedy na jedné straně opírá o mírnější limity (45 % a 9 let, namísto dosud zmiňovaných 40 % a 8 let), ale na druhé straně výrazně zpřesňuje a zpřísňuje způsob využití těchto limitů. Další změna je v tom, že výjimky z limitů – tedy oněch 5 % u DSTI a 5 % u DTI – jsou založeny na objemech v předchozím čtvrtletí, zatímco výjimka z limitu 80 % na LTV je založena objemu v daném čtvrtletí. Jistá úleva je také v tom, že limity se týkají skutečné nových hypoték, nikoli těch refinancovaných.

Co se týče odhadovaného dopadu na trh úvěrový trh, přímo relevantní data ohledně DTI a DSTI zřejmě k dispozici. ČNB totiž uvádí pouze LTI a LSTI, což jsou ekvivalenty týkající se ovšem jednotlivých úvěrů, nikoli celkového zadlužení žadatelů (viz grafy vpravo).

Pokud by žadatelé měli pouze ten úvěr, o který právě žádali (tj. pokud by platilo LTI=DTI a LSTI=LTI), pak podle dat v grafech, tj. v 2. polovině roku 2017, by se limit na DTI týkal zhruba 8 % nových úvěrů a limit na DSTI zhruba 7 % nových úvěrů (zde necháváme stranou možnost, že refinancované úvěry, na které se limity nevztahují, by mohly mít jiné rozložení LTI a LSTI než skutečně nové úvěry).

Pro pochopení úvah, které vedly ČNB ke včerejšímu zpřísnění doporučení, je klíčová nejspíš tato pasáž ZFS (str. 103, podtržení jsem dodal): „V rámci snižování objemu úvěrů s LTV 80–90 % instituce výrazně nesnížily objem úvěrů, které měly zároveň LSTI nad 40 % nebo LTI nad 8. Nedošlo tak k eliminaci úvěrů s vysokou pravděpodobností selhání a s potenciálně značnou ztrátovostí při selhání. Téměř desetina úvěrů měla oba indikátory souběžně nad uvedenými hodnotami. Procentní zastoupení rizikových úvěrů v kategorii úvěrů s LTV nad 80 % a u úvěrů celkem zůstalo zhruba shodné. Z tohoto pohledu tak výsledky nenaznačují, že by ze strany poskytovatelů docházelo k přísnějšímu schvalování rizikových úvěrů u vyšších hodnot LTV.

ČNB zkrátka čekala, že poskytovatelé budou u úvěrů s vysokým LTV opatrnější, ale tato změna chování se nedostavila.

 

Bude to mít dopady na sazby a nájemné?

Přísnější regulace poskytování hypoték, a tedy zchlazení trhu s bydlením, může mít dopady i do inflace a měnové politiky.

Zaprvé, může se zpomalit růst cen nemovitostí a pak nájemného (podobný efekt nejspíš mělo už stanovení limitu na LTV), přičemž právě nájemné je v současnosti jedním z hlavních tahounů inflace. Nájemné by mohlo růst pomaleji (nebo dokonce klesnout) zejména za předpokladu, že se potvrdí nezájem české populace o nájemní bydlení, tj. že zájemci o bydlení spíš začnou šetřit, než aby se přesunuli do nájmu. Relativní pokles cen nemovitostí pak může nalákat investory do nájemního bydlení, takže nabídka nájmů se zvýší, a tím pádem nájemné může růst pomaleji, nebo i klesnout. Odtud plynoucí zpomalení inflace by samozřejmě znamenalo menší potřebu zvyšování úrokových sazeb.

Zadruhé, pokud teď zájemci o bydlení začnou více spořit, aby si pak potřebovali půjčit jen tolik, kolik jim banky skutečně půjčí, může to vést k omezení spotřebních nákupů, neboli k oslabení spotřeby domácností coby klíčové složky agregátní domácí poptávky. Výsledkem bude opět menší tlak na inflaci.

Jinak řečeno: ČNB včera zpřísnila nastavení své politiky v oblasti finanční stability, ovšem s nepřímými dopady také do její měnové politiky. Otázka v hodnotě Nobelovy ceny samozřejmě zní, jak budou popsané dopady včera zveřejněného rozhodnutí na poptávku, inflaci, sazby, kurz atd. silné.

 

 

 

Zdroj:Michal Skořepa, analytik, Česká spořitelna
Líbil se vám článek?
+0 / -0
Odeslat článek e-mailem
Diskuze
Zavést progresivní daň z nemovitosti v řádu desítek procent. Pak by všichni ti s "investičními" byty byli rychle nuceni se nemovitostí zbavovat. A na trhu by bylo více bytů pro ty, co chtějí bydlet ve svém.
... "Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy."
Vstoupit do diskuze


Související články
Ilustrativní obrázek

Jak nepřijít o státní podporu a kdy poslat peníze na stavebko

Ilustrativní obrázek

Eurozóna: ECB ponechala úrokové sazby beze změny

Ilustrativní obrázek

USA: Index žádostí o hypotéky MBA k 7. prosinci vzrostl o 1,6 %

Ilustrativní obrázek

Průzkum RSTS: Mladým lidem chybí peníze, proto zůstávají bydlet u rodičů

Ilustrativní obrázek

Vonovia reportovala výsledky za třetí čtvrtletí a potvrdila výhled

Ilustrativní obrázek

Vonovia reportovala výsledky za třetí čtvrtletí a potvrdila výhled



Čti více
Ilustrativní obrázek

Asijsko-pacifické akcie končí pozitivně

Ilustrativní obrázek

Akciový výhled

Ilustrativní obrázek

Rudý závěr v zámoří

Ilustrativní obrázek

Index DAX na závěr týdne o půl procenta oslabil

Ilustrativní obrázek

Johnson & Johnson - 7,5 % po zprávě o přítomnosti azbestu v dětském prášku

Ilustrativní obrázek

Akcie na Wall Street klesají

Portál W4T.CZ používá cookies s cílem zajistit co možná nejlepší zážitek při návštěvě těchto webových stránek. Dalším užíváním těchto webových stránek vyjadřujete souhlas s umístěním souborů cookies na vašem počítači / zařízení. Více informací naleznete zde.