ČNB dál přiškrcuje hypotéky: Vše podstatné k novému "doporučení" ČNB pro poskytovatele úvěrů

13:14 | fa ra | 1 komentář / 1 nový

Česká národní banka vydala novou Zprávu i finanční stabilitě (ZFS, vychází jednou za rok). Pasáží očekávanou s největším napětím byla jistě nová formulace „doporučení“ pro poskytovatele úvěrů (oficiálně jsou formulována v Úředním sdělení ČNB). Podle této nové formulace:

Ilustrativní obrázek
Foto: W4T
  • v rámci hypoték poskytnutých v daném čtvrtletí mají ty s DTI nad 9 činit jen 5 % hypoték poskytnutých v předchozím čtvrtletí,
  • v rámci hypoték poskytnutých v daném čtvrtletí mají ty s DSTI nad 45 % činit jen 5 % hypoték poskytnutých v předchozím čtvrtletí.

Ilustrativní příklad

Pokud si manželé chtějí koupit nemovitost v ceně 3 miliony korun a nemají zatím žádný dluh, nejen že by měli mít – podle limitu na LTV – našetřeno minimálně 600 tisíc korun (plus daň z převodu 120 tisíc), ale navíc jejich společný pravidelný roční příjem po odečtení daní musí – podle limitu na DTI – činit aspoň devítinu celkových dluhů, tedy v tomto případě 267 tisíc korun, tj. aspoň cca 22 tisíc korun měsíčně. A splatnost a další parametry všech dluhů manželů (v tomto případě tedy jen oné hypotéky) by měly být nastaveny tak, aby celkové měsíční splátky nepřekročily 10 tisíc korun.

DSTI a DTI byly zmíněny už v doporučení ČNB vydaném před rokem. Tehdy však ČNB doporučila bankám pouze stanovit si pro tyto ukazatele interní limity (které mohly být oproti včera stanoveným limitům 45 % a 9 let mírnější), resp. hodnotit s větší opatrností úvěry překračující limity 40 % a 8 let. Zvýšená opatrnost byla doporučena zejména u úvěrů, které kromě limitů 40 % a 8 let překračovaly i LTV > 80 %.

Včerejší doporučení se tedy na jedné straně opírá o mírnější limity (45 % a 9 let, namísto dosud zmiňovaných 40 % a 8 let), ale na druhé straně výrazně zpřesňuje a zpřísňuje způsob využití těchto limitů. Další změna je v tom, že výjimky z limitů – tedy oněch 5 % u DSTI a 5 % u DTI – jsou založeny na objemech v předchozím čtvrtletí, zatímco výjimka z limitu 80 % na LTV je založena objemu v daném čtvrtletí. Jistá úleva je také v tom, že limity se týkají skutečné nových hypoték, nikoli těch refinancovaných.

Co se týče odhadovaného dopadu na trh úvěrový trh, přímo relevantní data ohledně DTI a DSTI zřejmě k dispozici. ČNB totiž uvádí pouze LTI a LSTI, což jsou ekvivalenty týkající se ovšem jednotlivých úvěrů, nikoli celkového zadlužení žadatelů (viz grafy vpravo).

Pokud by žadatelé měli pouze ten úvěr, o který právě žádali (tj. pokud by platilo LTI=DTI a LSTI=LTI), pak podle dat v grafech, tj. v 2. polovině roku 2017, by se limit na DTI týkal zhruba 8 % nových úvěrů a limit na DSTI zhruba 7 % nových úvěrů (zde necháváme stranou možnost, že refinancované úvěry, na které se limity nevztahují, by mohly mít jiné rozložení LTI a LSTI než skutečně nové úvěry).

Pro pochopení úvah, které vedly ČNB ke včerejšímu zpřísnění doporučení, je klíčová nejspíš tato pasáž ZFS (str. 103, podtržení jsem dodal): „V rámci snižování objemu úvěrů s LTV 80–90 % instituce výrazně nesnížily objem úvěrů, které měly zároveň LSTI nad 40 % nebo LTI nad 8. Nedošlo tak k eliminaci úvěrů s vysokou pravděpodobností selhání a s potenciálně značnou ztrátovostí při selhání. Téměř desetina úvěrů měla oba indikátory souběžně nad uvedenými hodnotami. Procentní zastoupení rizikových úvěrů v kategorii úvěrů s LTV nad 80 % a u úvěrů celkem zůstalo zhruba shodné. Z tohoto pohledu tak výsledky nenaznačují, že by ze strany poskytovatelů docházelo k přísnějšímu schvalování rizikových úvěrů u vyšších hodnot LTV.

ČNB zkrátka čekala, že poskytovatelé budou u úvěrů s vysokým LTV opatrnější, ale tato změna chování se nedostavila.

 

Bude to mít dopady na sazby a nájemné?

Přísnější regulace poskytování hypoték, a tedy zchlazení trhu s bydlením, může mít dopady i do inflace a měnové politiky.

Zaprvé, může se zpomalit růst cen nemovitostí a pak nájemného (podobný efekt nejspíš mělo už stanovení limitu na LTV), přičemž právě nájemné je v současnosti jedním z hlavních tahounů inflace. Nájemné by mohlo růst pomaleji (nebo dokonce klesnout) zejména za předpokladu, že se potvrdí nezájem české populace o nájemní bydlení, tj. že zájemci o bydlení spíš začnou šetřit, než aby se přesunuli do nájmu. Relativní pokles cen nemovitostí pak může nalákat investory do nájemního bydlení, takže nabídka nájmů se zvýší, a tím pádem nájemné může růst pomaleji, nebo i klesnout. Odtud plynoucí zpomalení inflace by samozřejmě znamenalo menší potřebu zvyšování úrokových sazeb.

Zadruhé, pokud teď zájemci o bydlení začnou více spořit, aby si pak potřebovali půjčit jen tolik, kolik jim banky skutečně půjčí, může to vést k omezení spotřebních nákupů, neboli k oslabení spotřeby domácností coby klíčové složky agregátní domácí poptávky. Výsledkem bude opět menší tlak na inflaci.

Jinak řečeno: ČNB včera zpřísnila nastavení své politiky v oblasti finanční stability, ovšem s nepřímými dopady také do její měnové politiky. Otázka v hodnotě Nobelovy ceny samozřejmě zní, jak budou popsané dopady včera zveřejněného rozhodnutí na poptávku, inflaci, sazby, kurz atd. silné.

 

 

 

Zdroj:Michal Skořepa, analytik, Česká spořitelna
Líbil se vám článek?
+0 / -0
Odeslat článek e-mailem
Diskuze
Zavést progresivní daň z nemovitosti v řádu desítek procent. Pak by všichni ti s "investičními" byty byli rychle nuceni se nemovitostí zbavovat. A na trhu by bylo více bytů pro ty, co chtějí bydlet ve svém.
... "Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy."
Vstoupit do diskuze


Související články
Ilustrativní obrázek

Lidi přes Airbnb v Praze nabízí cca 9500 bytů. Jak moc zvyšují ceny bytů?

Ilustrativní obrázek

Satelitní lokality velkých měst značně podražily. Lidé se poohlíží po levnějším bydlení ve větší dojezdové vzdálenosti

Ilustrativní obrázek

Úrokové sazby na hypotékách klesají

Ilustrativní obrázek

Jak financovat vlastní bydlení: Hypotékou, nebo úvěrem ze stavebního spoření?

Ilustrativní obrázek

Zájem o dětské smlouvy od Raiffeisen stavební spořitelny ve 2. čtvrtletí vzrostl o 50 %

Ilustrativní obrázek

Téměř polovina Čechů touží utéct z města do přírody



Čti více
Ilustrativní obrázek

Unipetrol: Poslední den obchodování s právem na VH

Ilustrativní obrázek

Henkel po oznámení výsledků a zhoršení výhledu oslabuje

Ilustrativní obrázek

Společnost Fidelity Investments významně zvýšila podíl v GE

Ilustrativní obrázek

Berkshire zvýšila v Q2 podíly v Apple, US Bank, Teva, BNY Mellon a Delta

Ilustrativní obrázek

KB: Avast (Koupit, 12m = 342 GBp) - První polovina roku bude ve znamení poakvizičního růstu

Ilustrativní obrázek

Akciový výhled. Sedm poklesů v řadě by mohl být konečnou

Portál W4T.CZ používá cookies s cílem zajistit co možná nejlepší zážitek při návštěvě těchto webových stránek. Dalším užíváním těchto webových stránek vyjadřujete souhlas s umístěním souborů cookies na vašem počítači / zařízení. Více informací naleznete zde.